信報：本港人口高齡化的演變與極端氣候的頻繁出現，正成為主導未來十年宏觀經濟走向的兩大核心變數。隨着全球資本市場逐步將氣候風險納入資產定價，傳統的商業計算與投資邏輯正經歷根本性的改變。聚焦香港環境，儘管市場目前仍傾向將這兩大議題視作獨立板塊分開處理，但它們實際上相互交疊，正深刻重塑房屋、出行、醫療保健以至基礎設施的發展軌跡。面對此變局，單靠單一界別的力量已難以全面應對，需商界主動參與及跨界協作。
面對此宏觀變局，華懋集團聯同香港城市大學及恒生銀行組成策略性跨界平台，合辦「共建可持續香港高峰會 2026」，並在會上發表《共建綠色銀髮經濟：政策、金融、科技及建築環境的發展機遇與啟示》白皮書（下稱白皮書），為「銀綠雙重轉型」勾勒出具體藍圖。藉着此跨界契機，華懋明確倡議房地產發展商必須突破傳統單一的「資產開發」思維，將業務延伸至社區營運與長者支援，邁向涵蓋尊嚴、連結與環境韌性的「生活基建」。
高峰會聯同思匯政策研究所正式發表白皮書，透過政策與金融等八大行動領域，推動香港低碳與銀髮經濟雙軌發展。
華懋集團執行董事兼行政總裁張利民點出這場「交疊式轉變」的深遠影響。他指出，「我們正同時經歷兩大深刻轉變：人口快速老化與加速邁向低碳未來。當兩者同時發生，便會改變我們如何設計城市、經濟如何發展，以及最終人們如何生活。」
從宏觀數據可見，「人口、氣候與建築老化」的三重夾擊已成迫切現實。白皮書預計，到 2046 年，本港 65 歲或以上長者將佔總人口達 36%（約 274 萬人），從根本上改變城市的撫養比率與年齡中位數。與此同時，極端酷熱天氣顯著增加，按天文台預測，在溫室氣體中排放情景下，本港「熱夜」日數將由過往平均 21 天，大幅飆升至世紀中葉的約 87 天。
當極端氣候疊加樓宇老化，挑戰更為嚴峻。預計到2033年，全港約三成（約16,900幢）私人樓宇樓齡將逾50年，這意味着，大批市民將與樓宇「一同老去」，在欠缺現代化隔熱及通風設計的舊樓中，承受極端高溫的直接衝擊。白皮書指出，長者最易受氣候衝擊卻最缺乏適應力，若氣候與安老政策各自為政，恐淪為被邊緣化的群體。鑑於建築物佔全港用電量約九成及逾六成溫室氣體排放，這已遠超單純的環保或社福範疇，而是直指一個更根本的命題：香港的建築環境該如何在結構轉變中維持宜居性。
要解答這個宜居命題，升級現有建築環境理應是第一步。然而，推動舊樓改造正面臨極大的現實阻力。舊樓業權分散本身已拖慢改造步伐，更大阻力源於業主與長者租戶的「利益分歧」。由於掌握改建權的業主並非真正承受酷熱的長者，自然缺乏商業誘因去投資通風或隔熱等氣候適應措施。
其次是融資壁壘。舊樓改建的高昂資本開支（CAPEX），令發展商與小業主卻步。與此同時，不少長者正面臨「資產豐富但缺乏現金」的困局。白皮書指出，現有的綠色金融產品出現錯配，未能切合年長投資者的實際需求。這些產品多為迎合追求資本增長的年輕投資者而設，卻忽略了退休家庭首重收入穩定與資本保值的避險需要。
要打破上述僵局，白皮書建議金融界必須發揮創新，打通「銀色資本」與「綠色基建」的資金脈絡。宏觀層面，業界可探討在現有的銀色債券計劃中，引入具備綠色用途的投資項目，將長者龐大的儲蓄與具氣候韌性的醫療設施或樓宇節能改造直接掛鈎。個人層面，報告倡議擴大按揭證券公司（HKMC）逆按揭計劃（RMP）的應用場景，藉此釋放長者的房屋財富，專項資助居家環境的綠色升級，甚至資助長者搬遷至更符合「通用設計」的適切居所。
既然舊樓升級面臨重重融資與業權壁壘，市場的戰略焦點必須同步投向未來的新建項目。事實上，這種「交疊式轉變」正逐步反映於政策層面。政府近年提出推動「長者友善樓宇設計」，同時鼓勵發展商採納相關標準，意味議題正由倡議走向制度化落實。然而，正如華懋管理層指出，問題的核心並不止於硬件改善。
要維持城市的長遠宜居性，破局關鍵在於前瞻規劃。張利民點出發展商必須具備的視野：「我們今天設計的建築，將決定未來幾十年人們的生活方式。因此，我們不僅要考慮今天如何高效建造，更要確保我們建造的環境能長期保持宜居、具韌性且符合時代需求。」
這種前瞻視角，正逐步改變市場對房地產的理解。市民每日最長時間停留於居所，對「生活質素」的界定必須全面升級——不再局限於醫療服務，更直接關乎空間舒適度、社區連結及環境質素所構成的整體體驗。這促使業界告別過去以「資產開發」及短期回報為核心的傳統模式。「可持續發展」的概念亦隨之擴闊，超越單一的減碳指標，昇華至如何創造一個讓人能持續生活、建立連結並保持尊嚴的社區環境。
為落實上述理念，白皮書就未來建築設計提出具體倡議，強調新建住宅應將「通用設計」及多重感官舒適度（如熱韌性、隔音、空氣品質）列為預設標準。這類全齡適應力設計（如加闊走廊、無門檻設計），不僅惠及依賴助行器的長者，同樣便利推嬰兒車的父母及送貨工人，有助達致真正的社會共融。
然而，要促使發展商改變商業計算並承擔額外的空間成本，單靠企業自發並不足夠，必須透過政策將議題由倡議走向制度化落實。三方平台呼籲政府明確訂立總樓面面積（GFA）寬免等途徑，為符合通用設計標準的發展項目提供實質誘因。此舉不僅能發揮財務槓桿作用，更向市場釋放強烈信號：打造具備全齡適應力的空間是一項能提升社會整體價值的長遠投資，而非單純的合規成本。
宏觀環境的巨變促使房地產企業重新思考如何支援大眾在不同人生階段的需要。發展商的角色正由傳統的「項目開發者」，逐步轉向「生活生態的整合者」，將空間設計、社區營運及環境因素納入同一規劃框架內。以華懋為例，其業務已由物業開發延伸至長者服務及社區營運；透過這些前線實踐，集團更直接理解到老齡化社會的生活需求，遠不止於醫療照護，更核心的訴求在於尊嚴、連結及歸屬感。這促使企業由單純的「建樓」，進一步邁向「建構社區」。
對老齡化的深入理解，亦帶來社會運作視角的轉變。從這層面來看，可持續性不僅關乎硬件與資源分配，更關乎不同群體在社會中的角色與參與。若長者能在社區中維持社交連結，並持續參與及貢獻，其角色便不再是被動的「被照顧者」，而是社會網絡中的一部分；相反，當連結與參與缺失，相關壓力才會無可避免地轉化為公共資源的沉重負擔。
白皮書的調研數據指出，香港有高達 80% 的長者渴望與他人分享專業知識，50% 至 70% 的長者期待透過義工、持續工作或終身學習來作出貢獻。然而，現行的長者服務多依賴按年齡隔離的活動模式，忽視了他們融入主流社會的訴求。
因此，當發展商營運社區時，必須建立結構性的參與途徑。例如透過設立共融的社區花園、推動跨代環境保育計劃等，讓長者自然地融入主流的社區、公民及經濟生活。此舉不僅能為長者賦能，更能將潛在的安老壓力，轉化為推動城市可持續發展的「銀色生產力」與社會資本。
正如張利民總結：「人口老化與氣候挑戰並非孤立發生，因此解決方案也不應各自為政。」
老齡化與氣候問題跨越了政策、經濟及社會層面，解決方案亦迫切需要跨界整合。這亦解釋了是次跨界平台的重要性。透過高峰會及白皮書研究，結合城大的創新科技視野、恒生的綠色金融專業與華懋的社區發展優勢，三方嘗試把城市規劃、醫療、社福與環境等不同體系連結起來，並將討論由理念推進至實際應用。正如相關倡議所強調，關鍵不在於提出概念，而在於能否把構想轉化為市民日常可感知的改變。
從宏觀經濟角度看，若發展商持續向「生活基建」方向演變，其影響將不限於個別企業的業務轉型，而可能徹底重塑香港的土地發展模式、公私營合作關係，甚至是社區服務的供應方式。同時，市場的價值衡量標準亦有機會出現根本性改變——由單純追求財務回報，轉向整合經濟、社會及環境效益的全面評估。這場高峰會只是一個起點，真正的考驗在於社會各界能否把跨界對話，轉化為可規模化且具韌性的香港未來藍圖。
高峰會另一焦點為「重新想像變老：活得好、活得環保」的特別對談，由知名演員兼主持人鄭裕玲訪問前環境局局長、無止橋慈善基金主席黃錦星教授，探討如何透過更具包容性的生活方式重新想像「高齡化」。針對社會對年老的刻板印象，黃錦星以大自然作比喻，指出長者猶如成熟的樹木，能將精力轉化為回饋社區的強大力量。他亦分享了日常「無痛」減碳秘訣，例如開冷氣時調至 26°C 至 27°C 並配合風扇、關掉備用電器總電源，印證綠色樂齡生活絕對切實可行。
從個人習慣延伸至宏觀城市建設，具建築師背景的黃錦星強調「無障礙環境」與「社會連繫」是發展核心，香港不能再依賴「孤島式規劃」。他提倡未來的住宅與公共空間設計必須靈活支持「居家安老」，並具備「防風雨抗暑熱」的氣候韌性。他進一步指出，要落實這願景必須結合「硬件與軟件」——在完善建築空間之餘，亦要加強社區參與，透過鼓勵青年投入綠色項目來建立跨代橋樑。這不僅能讓大眾意識到長者照護並非社會負擔，更能促成政商民攜手，構建出一個真正讓人「活得好、活得環保」的未來香港。
原文刊於2026年6月25日《信報》。
